Φορολογική αντιμετώπιση βραχυχρόνιων μισθώσεων – Airbnb

Ως ακίνητο νοείται:

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Ο διαχειριστής, υποχρεούται να προβεί σε συγκεκριμένες κινήσεις όταν ανοίξει η ηλεκτρονική εφαρμογή για την για τη δήλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών. Το άνοιγμα της ηλεκτρονικής εφαρμογής αναμενόταν να γίνει μέχρι τέλος Μαρτίου, γεγονός που διαπιστώνουμε ότι δεν έχει συμβεί. Η διαδικασία πάντως έχει οριστεί από το Υπουργείο και είναι η παρακάτω:

• Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, • Yποβολή της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά μισθωτή, • Καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στοιχείων ( συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α. ) απαραίτητων για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος ανά δικαιούχο. • Δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο Διαχειριστής, δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του Ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Ως Διαχειριστής βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται είτε ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής ή τρίτος (κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας, που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση).

Σε περίπτωση, που ο Διαχειριστής εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους του ενός χώρους στο ίδιο ακίνητο θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για κάθε έναν από αυτούς.

Κυρώσεις

1. Για κάθε μία από τις παρακάτω παραβάσεις:

α. Παράλειψη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,

β. Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής κατά την ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής,

γ. Μη εμφανής αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) στην ανάρτηση του Ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους Διαχειριστές, για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους Διαχειριστές.

2. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

3. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.

Φορολόγηση εισοδημάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων

Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, ορίζεται ότι τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους.

Από τις αρχές του 2018 και μετά, οι ιδιοκτήτες/διαχειριστές των ακινήτων θα πρέπει να προχωρήσουν σε εγγραφή στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής (δεν έχει συσταθεί ακόμα αλλά προβλέπεται να συσταθεί σύντομα), να υποβάλουν τη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής ανά μισθωτή και να καταχωρίσουν στο παραπάνω μητρώο στοιχεία απαραίτητα για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος

Στο ετήσιο εισόδημα που απέκτησαν το 2017 οι φορολογούμενοι από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων θα επιβληθεί το 2018 φόρος εισοδήματος με βάση την κλίμακα φορολογίας των ενοικίων με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φθάνουν το 45% ως εξής:

Για εισόδημα μέχρι 12.000,00€ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 15%.

Για εισόδημα από 12.001,00€ έως τις 35.000,00€ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 35%.

Για εισόδημα από 35.000,00€ και πάνω επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 45%.

Οι συντελεστές αυτές ισχύουν εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό θα λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται με:

Για κέρδη μέχρι 20.000,00€ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 22%.

Για κέρδη από 20.001,00€ έως τις 30.000,00€ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 29%.

Για κέρδη από 30.001,00€ έως τις 40.000,00€ επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 37%.

Για κέρδη από 40.001,00€ και πάνω επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 45%.

Οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν ακίνητα μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας θα πρέπει να γνωρίζουν ακόμη τα εξής:

Εάν το συνολικό εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000,00€ επιβάλλεται ειδική εισφορά αλληλεγγύης με κλιμακούμενους συντελεστές 2,2% έως 10%.

Είναι αυτονόητο ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται όχι μόνον με τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου τους, αλλά από το σύνολο των λογαριασμών κοινοχρήστων, ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ, φυσικού αερίου, δημοτικών τελών εν γένει, και φυσικά και με το κόστος αποκατάστασης των ζημιών που μπορεί να  προκληθούν στο ακίνητό τους από τους επισκέπτες τους.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και ΦΠΑ

Με εγκύκλιο του Υπουργείου Οικονομικών που εκδόθηκε στις 27/03/2018, απαλλάχτηκαν τελικά οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών μέσω πλατφόρμας διαμοιρασμού από τον ΦΠΑ, ξεκαθαρίζοντας το τοπίο για εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενους που δραστηριοποιούνται στον συγκεκριμένο τομέα. Αντίθετα, όμως, όταν στο πλαίσιο των μισθώσεων παρέχονται στον ένοικο  συνδυαστικά υπηρεσίες ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών, τότε το συνολικό μίσθωμα υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13%. Διευκρινίζεται, πάντως, ότι μόνο η παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν εμπίπτει σε ΦΠΑ.

Φορολογικοί έλεγχοι

Με στόχο να εντοπιστούν όσοι κρύβουν τα εισοδήματα που εισπράττουν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, συστήνονται μεικτά συνεργεία ελέγχου ενώ παράλληλα θα διενεργούνται εκτεταμένες διασταυρώσεις προκειμένου να λαμβάνονται τα στοιχεία των μισθώσεων και να επιβάλλεται ο σχετικός φόρος.

Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος στην αγορά δραστηριοποιούνται πάνω από 50 αντίστοιχες πλατφόρμες τύπου Airbnb, οι οποίες ανεβάζουν τις κατοικίες για τέτοια μίσθωση, στην πρωτεύουσα, σε περισσότερες από 12.000.

Για οποιαδήποτε διευκρίνιση ή συμπληρωματική πληροφορία χρειάζεστε μην διστάσετε να επικοινωνήσετε με τα γραφεία μας.

Το γραφείο μας στον Άγιο Νικόλαο λειτουργεί καθημερινά 08:30 με 16:30 και το γραφείο μας στο Ηράκλειο λειτουργεί καθημερινά 08:00 με 21:00 και το Σάββατο 09:00 με 17:00 και εξειδικευμένα άτομα είναι στην διάθεση σας να σας εξυπηρετήσουν.